金地集团新起点新团队新优势

金地集团：新起点、新团队、新优势

金地集团：新起点、新团队、新优势 更新时间：2010-7-7 0:06:22 　　提要：曾就职于现代电子有限公司，1993年加入本公司，历任金地集团经营部经理，金地置业顾问有限责任公司总经理，现任本公司总裁助理，兼西安公司董事长、总经理。曾任本公司规划设计部副经理，工程部经理，深圳地产部总经理、金地集团北京公司董事长兼总经理、本公司总裁助理等职务。　　新起点——全新的行业环境，全新的推盘　　公司前5个月完成销售额约43亿元，相对于其它大公司来说销售表现并不突出。但是分析其背后的原因在于公司上半年可售资源的不足。大量推盘将集中于下半年，预计新增推盘量将达到200万平，是上半年推盘量的4倍左右。目前公司权益土地储备超过了1300万平，2010年新增项目成本合理。公司三分之一以上的土地储备处于一线城市，其中高毛率项目占比约为40%，即使未来房价有所调整，公司的盈利空间也有所保障。　　2010年6月，行业数据有所恢复，尤其是理性定价的大企业销售数据令人满意，这给未来公司理性定价作了良好示范。参考2008年经验，虽然每次公司产品入市都会晚于其他企业，但精工细作和营销能力使得公司在销售大战中不会落于下风，　　新团队——高管年轻化，继续发扬公司传统竞争力　　我们认为公司本次高管的变动有如下特点：1. 公司最主要领导，凌克董事长保持稳定；2. 新任高管并没有从其他公司空降进入金地的，相当熟悉公司运行体系和文化。从这些高管的个人简历来看，他们也是过去几年公司重大决策事实上的参与者，并有着丰富的项目管理经验。3. 新任高管年富力强。　　我们认为管理层稳定并不等于高管不能发生变更，而改变本身也许意味着新的机遇。从公司新任高管的经验上看，我们认为公司既有的产品创造力仍然可以得到保持，而多元化拿地和多元化融资的新优势可能得到强化。　　公司能够通过户型设计、差别营销、规划调整等手段，提高产品的毛利率，保证项目价格和销售量。当然，公司为此付出了相对更高昂的管理成本，更长的项目开发时间，略贵的建安成本。不过，北京金地名京、杭州自在城、南京名京、西安湖城大境等项目实际销售价格往往能够超过投资者和同行的预期，以并不十分优越的位置，持续良好的价量表现。我们认为，这正是公司核心竞争力所在。　　新优势——多元化拿地和多元化融资　　2007-2009年，我们曾经一直未有给予公司以推荐买入的评级，不推荐公司，当时的根本原因是认为，从静态来看，公司在2007年所获土地价格过高，从动态来看，07年后公司缺乏多元化拿地的手段。当时金地在北京、深圳、上海三个核心城市的低毛利项目，分别已经或者即将消耗完毕，未来毛利率存在显著上升的压力。甚至当时的资金都非常紧张。　　但我们认为，公司2009年新增土地，无论质量还是结构都令人满意。　　在质量方面，我们剔除房价上涨因素，以今天的房价衡量公司在2009年初的存货质量和2009年新增的项目质量。我们发现，2009年新增的高毛利项目权益面积基本都占总权益面积的40%。09年初的存货中包括上海格林世界、深圳金地名座等，但除了西安项目之外，这些项目几乎都面临的结算完毕的风险。2009年新补充的项目中天津团泊湖、绍兴柯桥、上海青浦徐泾等都是高毛利项目。但我们注意到新增的低毛利项目数量极其有限，只占项目权益面积的22%，其中真正存在成本压力的只有深圳、宁波和杭州项目。即便是这些项目，其质量也远高于公司在2007年获得的天津中外建、番禺等项目，风险不大。　　结构方面，金地集团是少数能够维持区域布局不发生大变动的企业，这有利于在未来一个市场周期中人员稳定，也会在费用控制和产品开发方面利好企业。一线大城市由于人口的集聚，其销售市场的热度从长远看不会输给二三线城市，其他公司降低一线城市市场分额，确实是受到当地土地供给有限，无法获得低价土地储备的客观条件限制。我们看到，2009年初存货中长三角占27%，珠三角占27%、环渤海占12%而其他区域占34%。我们认为，公司在西安的土地储备一度接近130万平，在沈阳达到160万平，确实没有在这两个区域大幅补充土地的必要，因此2009年增加的土地储备中其他区域占比下降是完全理性的。我们认为，公司未来业绩可能会越来越依赖长三角区域，但全公司区域结构仍能保持合理，华北、华南区域公司仍保有相当的土地储备维持开发。　　融资渠道的通畅历来是地产公司能够持续高效运转的主要因素之一。公司通过多样化的融资渠道尝试分散了融资风险。2009年，金地是少数成功股权融资的企业，为金地2009年地价拿地创造了条件。进入2010年，金地通过与平安信托签订协议获得了100亿元的信托额度，用以开发南京等一批项目。随后，金地又与UBS共同合作发行了1.25亿美元的房地产基金，这一尝试也开了业内的一个先河。持续不断的融资创新也是公司的核心竞争力之一。　　作者：中信证券研究部

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