四成开发资金受限预售监管

8月17日，有报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，与此同时，西安、苏州等地的房管部门也在酝酿类似措施。虽然这些城市尚未正式发文，但越来越多城市启动商品房预售款监管，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。

据了解，房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人按揭贷款，其中，首付款在项目开盘时就已交付，个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。在房地产开发过程中，预售款构成了房地产企业的重要资金来源。

国家统计局数据显示，2010年1-6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，是同期国内贷款的2倍。

由于商品房预售制度的实施，商品房开始预售即可以收取预售款，而善于资金运作的开发企业又将此笔预售款挪作他用。目前，对于尚无预售款监管的绝大多数城市而言，预售款项由房地产企业自由支配。

中原地产研究中心张海清认为，预售监管新措施一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将迫使部分开发商加快推盘，回笼资金。然而从2009年底开始执行预售款监管的天津实施情况看，该举措对开发商的资金影响并没有预期的大。这主要由于近期开发商自有资金充沛，只要加快销售进度，缩短项目周期，并不会影响到他们自身的资金链。

张海清说，从另外一个角度来看，监管商品房预售款或许远没有提高商品房的预售标准来得更为直接，对开发商造成的资金压力更大。然而在当前房地产仍处调控阶段，预售房款纳入银行监管也是在向楼市传达政策从严从紧的信号和压力。预计随着政府对房地产政策的收紧，未来陆续还会有更多相关规范性政策推出。

旭辉集团股份有限公司总裁助理张伟峰表示，实施商品房预售款政策，会直接影响开发商的资金链，大幅降低开发商的扩张速度和赚钱速度，降低房地产市场的泡沫程度。

成全机构董事长全忠表示，针对可能予以实施的预售款监管政策，一些开发商纷纷想出了对策，比如把资金来源的路径转移给建筑商，或干脆自己成立建筑公司，让建筑单位去向金融机构贷款，缓解资金紧张的问题。

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